Права споживачів щодо майнових прав на об'єкти нерухомості

Права споживачів щодо майнових прав на об'єкти нерухомості
Країною вже багато років поспіль ширяться історії про невдалі вкладення громадянами коштів у нерухомість на стадії будівництва. З одного боку, потенційних покупців приваблює можливість заощадити до 30–40% від середньоринкової ціни на квартиру у разі інвестування в будівництво. Проте, з іншого боку, щодо об’єкта незавершеного будівництва неможливо набути права власності. А це тягне за собою чималу кількість ризиків. Продавці охоче користуються прогалинами в механізмах захисту прав споживачів (тобто покупців).

Продавець на стадії будівництва нерухомості не може продати покупцеві квартиру (її ще немає взагалі, або будинок не введений в експлуатацію). Натомість він може продати майнові права на цю квартиру. Договори купівлі-продажу майнових прав на об’єкти нерухомості – одна з найпоширеніших схем інвестування в будівництво. Тож розберемося, що собою являють такі договори, та як застосувати положення законодавства про захист прав споживачів щодо цих договорів.

Майнові права: поточне тлумачення поняття згідно із законодавством та законопроєкт №5091

Поняття майнові права вживається у Цивільному кодексі України. Зокрема, в статті 177 ЦКУ майнові права включені до переліку видів об'єктів цивільних прав. Визначення дається в статті 3 закону №2658-III «Про оцінку майна, майнових прав й професійну оціночну діяльність» від 12.07.2001: майнові права – будь-які права, що пов'язані з майном, проте відмінні від права власності.

Натомість у Постанові Верховного Суду України від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 міститься наступне визначення: майнове право – це обмежене речове право, за яким власник наділений деякими, але не всіма правами власника майна, та яке свідчить про правомочність отримати право власності у майбутньому.

Коли майнові права є предметом договору купівлі-продажу, то йдеться про обумовлене в угоді право набуття права власності на нерухомість в майбутньому. А виникне це право тоді, коли виконані певні правові передумови. Як відомо, право власності на об’єкт нерухомості виникає з часу введення в експлуатацію або з часу реєстрації права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, якщо це передбачено вимогами законодавства.

Договір купівлі-продажу майнових прав на об’єкт нерухомості – це нотаріально посвідчена угода, за якою покупець (потенційний власник) зобов’язується оплатити вартість майнових прав (по суті дорівнює сумі продажу квартири), а продавець – передати квартиру у визначений строк та з усіма необхідними документами. В ідеалі договором чітко обумовлюються наступні значущі умови:
  1. ціна договору (вартість передачі майнових прав);
  2. графіки й строки виплат;
  3. термін здачі будинку в експлуатацію;
  4. детальна характеристика, технічні параметри об’єкта;
  5. умови розірвання договору, відповідальність сторін за порушення умов.
На практиці при складанні договорів покупці в силу юридичної необізнаності допускають формулювання, які згодом забезпечують продавцеві поле для зловживань. Приміром, продавець не вказує конкретних дат передачі прав на квартиру покупцеві. Передача прав прив’язується до певних подій, без зазначення, коли ці події відбудуться. Крім того, договори часто містять положення про можливість припинення договірних правовідносин з ініціативи продавця в односторонньому порядку.

Договори купівлі-продажу майнових прав на об’єкти нерухомості несуть в собі низку ризиків для покупця. Серед таких ризиків:
  • припинення будівельних робіт на невизначений термін із незалежних чи залежних від продавця причин – так званий «недобуд»;
  • прострочення моменту передачі покупцю об’єкта нерухомості згідно з умовами договору у зв’язку з порушенням забудовником строків введення будинку в експлуатацію;
  • подвійний продаж об’єкта нерухомості;
  • зміна технічних характеристик об’єкта без згоди майбутнього власника, приміром – зменшення площі;
  • невизначеність правового статусу об’єкта нерухомості до моменту реєстрації – якщо продавець відмовиться передавати документи на квартиру після введення будинку в експлуатацію, покупець вправі вимагати лише повернення коштів.
Чинним законодавством практично не передбачається запобіжників стосовно вказаних ризиків. Саме тому виникла ініціатива стосовно прийняття закону відповідного змісту. 17 лютого 2021-го у Верховній Раді було зареєстровано законопроєкт №5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Натомість 8 вересня 2021 парламентарі прийняли його за основу.

Суть законопроєкту полягає у зміні правового тлумачення поняття «майнові права». Автори цієї законодавчої ініціативи пропонують ввести в обіг різновид майнового права, а саме – спеціальне майнове право на об’єкти незвершеного будівництва. Таке майнове право реєструється в Держ. реєстрі речових прав. В законопроєкті передбачаються ефективні запобіжні механізми для захисту прав покупців об’єктів нерухомості у разі інвестування у незавершене будівництво. Проте від реєстрації законопроєкту у парламенті пройшов вже майже рік, і ніяких передумов прийняття відповідного закону найближчим часом не передбачається. Натомість покупцям майнових прав на об’єкти нерухомості варто продовжувати користуватися тими правовими механізмами захисту, які вже є сьогодні. Насамперед йдеться про закон №1023-XII «Про захист прав споживачів» від 12.05.1991.

Захист прав споживачів за договорами купівлі-продажу майнових прав у судовій практиці

Згідно з частиною 2 статті 656 ЦКУ майнові права можуть бути предметом договору купівлі-продажу. До такого договору застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту чи характеру цих прав. Покупець – фізична особа – за зазначеним видом договорів є споживачем і наділений відповідними правами. Тому до даних правовідносин застосовуються положення закону №1023-XII. Зокрема, такий захист здійснюється через суд.

З метою ефективного представлення інтересів покупця в суді передусім здійснюється системний аналіз умов договору з метою визначення норм закону №1023-XII, які були порушені продавцем. Зокрема, у разі порушень з боку продавця покупець вправі:
  1. відмовитися від спірного договору (наприклад, шляхом визнання його частково чи повністю недійсним);
  2. відшкодувати завдані збитки;
  3. застосувати пеню у якості штрафних санкцій;
  4. вимагати відшкодування моральної шкоди за прострочення виконання робіт із будівництва об’єкта нерухомого майна.
Переглядаючи рішення Верховного Суду за останній рік, можна виокремити наступні приклади застосування положень законодавства про захист прав споживачів щодо договорів купівлі-продажу майнових прав на об’єкти нерухомості:
  • Постанова ВС від 20 травня 2021 у справі №607/1569/19 та Постанова ВС від 4 серпня 2021 у справі №587/823/19 – посилання на частину 5 статті 10 закону №1023-XII «Про захист прав споживачів» від 12.05.1991 стосовно нарахування пені за прострочення отримання завершеної будівництвом квартири.
  • Постанова ВС від 13 жовтня 2021 у справі №553/1091/19 та Постанова ВС від 1 вересня 2021 у справі №552/3453/19 – посилання на статтю 18 закону №1023-XII стосовно визнання недійсними певних умов договору, як несправедливих.
  • Постанова ВС від 4 серпня 2021 №587/823/19 – посилання на пункт 4 частини першої статті 21 закону №1023-XII стосовно порушення принципу рівності сторін договору.
Закон України №1023-XII «Про захист прав споживачів» від 12.05.1991 широко та досить ефективно застосовується в судах з метою захисту інтересів покупців майнових прав на об’єкти нерухомості. Допоки новий закон парламентарі не прийняли це базовий інструмент правового захисту від недобросовісності продавців нерухомості в об’єктах незавершеного будівництва.