Ринок землі – 2021: багато статистики та мало розуміння

Відкриття ринку землі входить в перелік топових подій року, що минає. Оскільки сільськогосподарська рілля перебуває у вільному продажі вже кілька місяців, настала пора робити перші узагальнення стосовно ефективності земельної реформи, тенденцій та проблем, з якими зіткнулися власники паїв, фермери та інші учасники процедури продажу землі.

Офіційні веб-сайти урядових структур щедрі на статистику, що стосується кожного місяця від відкриття ринку. Проте чи буде інформативним для пересічного громадянина такий показник як, приміром, загальна площа ділянок, проданих та зданих в оренду через електронні аукціони в листопаді? Або відсоток зростання кількості угод купівлі-продажу грудні в порівнянні з жовтнем?

Вочевидь, широкому загалу цікаво, наскільки ефективно в цілому запрацював ринок землі станом на цей час, які перешкоди спричиняють гальмування земельної реформи, що вже зроблено урядовцями та парламентарями для усунення цих перешкод. Спробуємо відповісти на ці запитання.

Що відбувається на ринку землі зараз?

Згідно з даними моніторингу земельних відносин на офіційному веб-сайті Держгеокадастру, станом на 17 грудня 2021 загальна кількість угод з відчуження земельних ділянок, починаючи з 1 липня 2021, складає 66 641 площею 169 833 га. Нагадаємо, що у цілому площа сільськогосподарських земель в Україні становить 42 700 000 га. Тобто йдеться про 0,4%.

Середня вартість 1 га наразі складає 38 938 гривень. Натомість станом на 01.01.2021 середня нормативно-грошова вартість 1 га земель сільськогосподарського призначення становила 27 500 грн. Діятиме така оцінка до 1 січня 2022. Тобто ціна землі за кілька місяців на вільному ринку зросла на 41%. При цьому спостерігається тенденція до поступового росту вартості землі від місяця до місяця.

Варто зазначити, що землевласники змінюються не тільки шляхом укладення договору купівлі-продажу, але й через такі правочини, як міна, дарування, договір довічного утримання. Найчастіше відчужуються земельні ділянки з цільовим призначенням для ведення товарного виробництва та для ведення особистого селянського господарства.

Які визначальні нововведення запроваджені вже після відкриття ринку?

Після 1 липня 2021 на нашу думку варто відмітити три важливі події:

1. 22 вересня 2021 Кабмін ухвалив постанову №1013, якою регламентується проведення електронних аукціонів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними – оренди, суперфіцію, емфітевзису.
   
   Станом на середину грудня 2021 у системі «Prozorro.Sale» оголошено понад 1700 земельних торгів. Наразі в системі вже відбулися понад 300 успішних аукціонів. Нагадуємо: продаж земель с/г призначення державної та комунальної власності заборонений. Тому такі земельні ділянки через аукціон дозволяється лише передавати в користування.
   
   В цілому інтерес до земельних торгів через Прозорро пожвавлюється. Це зручний майданчик для укладення угод щодо оренди землі територіальними громадами. Щодо продажу землі приватними власниками (пайщиками), то питання переваг не однозначне. З одного боку, електронний аукціон – це шанс продати землю дорожче. Але з іншого – складність процедури здебільшого вимагає залучення посередників, а це зменшує прибуток самого продавця.
   
   
2. 10 листопада 2021 набрала чинності постанова Кабміну №1147, якою затверджена нова Методика визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
   
   Нагадаємо, що НГО – це база для визначення розміру земельного податку та орендної плати за користування землями. Нерідко НГО була невиправдано завищеною.
   
   До цього в Україні використовувалось три методики розрахунку НГО для різних земель: для сільськогосподарського призначення, для населених пунктів та для земель несільськогосподарського призначення. Через розрізненість критеріїв оцінки виникали диспропорції в показниках. В межах однієї громади потрібно було складати три різні види технічної документації з НГО. Наразі встановлено уніфікований підхід до визначення НГО земель, що має підвищити об’єктивність оцінки та зменшити витрати на виготовлення технічної документації.
   
   
3. 24 листопада 2021 набув чинності закон №1865-IX «Про Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві» від 04.11.2021.
   
   Фонд надаватиме гарантії в обсязі до 50% суми кредиту та на строк дії кредитного договору, але не більше 10 років. Гарантії надаватимуться тільки за кредитами, наданими банками, які уклали угоду про співпрацю з Фондом
   
   Наразі банки неохоче кредитують фермерів, які прагнуть придбати землю. Протягом перших 3-х місяців ринку землі були видані кредити в 56 мільйонів гривень під заставу 584 га землі сільськогосподарського призначення. На сьогодні такі кредити надають 5 банків. Суттєва частина виданих кредитів – це довгострокові кредити на термін понад 5 років.
   
   Наявні обмеження на ринку, зокрема, відсутність юридичних осіб, знижує ліквідність ділянок та привабливість кредитування для банків. Після ухвалення закону №1865-IX можна сподіватися на пожвавлення темпів кредитування. Є надія на отримання доступу до фінансування малими сільгоспвиробниками та збільшення кількості довгострокових кредитів терміном до 10 років.